Konut Piyasasında Son Durum: Fiyatlar Düşecek mi, Artacak mı?
2025 bahar ayları itibarıyla Türkiye konut piyasasında yön bulma arayışı devam ediyor. Yüksek enflasyon, artan faiz oranları, konut kredi erişimindeki sıkılaşma ve arz-talep dengesizliği gibi birçok faktör, konut fiyatlarının geleceği konusunda yatırımcıdan vatandaşa herkesin merakını artırmış durumda. Peki, bu karmaşık tabloda konut fiyatları düşecek mi, yoksa yükseliş sürer mi?
Mevcut Fiyatlar ve Piyasa Rakamları
TÜİK ve Endeksa verilerine göre 2025 Nisan ayı itibarıyla Türkiye genelinde konut fiyatları yıllık bazda ortalama %57 oranında artış gösterdi.
İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde artış oranı bu ortalamanın da üzerinde seyrediyor:
- İstanbul: Ortalama metrekare fiyatı 41.000 TL
- Ankara: Ortalama metrekare fiyatı 22.500 TL
- İzmir: Ortalama metrekare fiyatı 30.000 TL
Bazı bölgelerde, özellikle sahil şehirlerinde ve yeni gelişen ilçelerde yatırım amaçlı alımlar fiyatları yapay şekilde yukarı çekiyor.
Talep Ne Durumda?
2024’ün son çeyreğinden itibaren konut satışlarında belirgin bir yavaşlama gözlemleniyor. 2025’in ilk çeyreğinde ise bu eğilim devam etti. Özellikle:
- Yüksek faiz oranları nedeniyle konut kredilerine erişim zorlaştı
- Tüketici güveninde azalma ve belirsizlik etkili oldu
- Yatırım amaçlı alımlar azaldı, gerçek alıcılar ise beklemede kalmayı tercih ediyor
Kredi ile konut alımı yapmak isteyenler, ortalama faiz oranlarının %3,5–%4 seviyelerinde olması nedeniyle taksit yükünü karşılamakta zorlanıyor. Bu da konut alım kararlarını ötelerken, ikinci el satışlarda pazarlıkların artmasına neden oluyor.
Arz Cephesinde Durum
Konut piyasasında bir diğer önemli unsur da yeni konut arzındaki yavaşlama. Yüksek inşaat maliyetleri ve finansmana erişimdeki zorluklar, müteahhitlerin yeni projelere başlama iştahını düşürdü.
- Demir, çimento, cam ve işçilik maliyetleri hala çok yüksek
- Proje finansmanı için kredi bulmak zorlaştı
- Kentsel dönüşüm projelerinde yavaşlama var
Bu durum, özellikle büyükşehirlerde kiralık konut krizini daha da derinleştiriyor. Yeni konut üretimi azalırken, nüfus artışı devam ediyor.
Hükümetin Müdahaleleri
Hükümet, konut piyasasındaki daralmaya karşı bazı adımlar attı ve atmaya hazırlanıyor:
- Orta Vadeli Konut Kredisi Programı: İlk kez ev alacaklar için düşük faizli kredi paketleri hazırlanıyor. Ancak henüz yürürlüğe girmedi.
- Sosyal Konut Projeleri: TOKİ ve Emlak Konut üzerinden yürütülen sosyal konut projeleri hızlandırıldı, ancak orta ve üst segmenti etkilemesi zor.
- Kira Artış Sınırı: Konut kiralarında %25 artış sınırı 2025 boyunca da uzatıldı, fakat bu durum arzı daha da kısıyor.
Fiyatlar Düşecek mi?
Kısa vadede (ilk yarı 2025):
- Fiyatlarda sert bir düşüş beklenmiyor ancak reel olarak yatay seyir söz konusu.
- İkinci el piyasada pazarlık marjı artıyor, bazı bölgelerde nominal fiyatlarda düşüş başladı.
Orta vadede (2025 sonu ve 2026):
- Eğer krediye erişim kolaylaşmaz ve faiz oranları bu seviyelerde kalırsa, konut fiyatlarında reel düşüş hızlanabilir.
- İnşaat maliyetleri düşmezse, yeni konut arzı düşük kalmaya devam eder, bu da fiyatları destekleyebilir.
- Enflasyonda kalıcı bir düşüş sağlanırsa, yatırımcı konuttan ziyade finansal araçlara yönelir.
Yatırımcılar İçin Değerlendirme
- Kısa vadeli al-sat yatırımcıları için piyasa şu an durağan ve riskli.
- Uzun vadeli düşünenler için özellikle kira geliri potansiyeli olan bölgelerde hâlâ fırsatlar mevcut.
- Yüksek metrekareli, lüks konutlar zor satılıyor; orta segmentte daha canlı bir pazar var.
- Arsa yatırımı, bazı şehir çeperlerinde alternatif olarak öne çıkıyor.
Kararsız Dönem Devam Ediyor
2025 baharı itibarıyla konut piyasası “yönsüz” bir görüntü sergiliyor. Fiyatların nominal olarak artışı sürse de, reel bazda duraklama yaşanıyor. Faiz oranlarının seyrine, hükümet politikalarına ve inşaat maliyetlerine göre yılın ikinci yarısı şekillenecek.
